اقاله در بانک ها در صورت عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی مشتری یا راهنین و در صورت عدم وصول مطالبات ، به استناد ماده 34 قانون ثبت و همچنین در اجرای آيین*نامه مفاد اسناد رسمی، بانک*ها ناگزیر از اقدام اجرايی (از طریق انجام مزایده و در صورت نبود خریدار و با تنظیم سند انتقال اجرايی) و نهایتاً تملیک املاک مورد وثیقه*اند. هم<a href="redirect.php?a=www.forums.pichak.net/">*</a>اکنون نیز املاک تملیک*شده توسط بانک*ها، در اجرای ماده 34 سابق قانون ثبت که مورد اصلاح قرار گرفت، کم نیستند. تملیک این املاک منجر به تبدیل سرمایه*های نقدی قابل توجه بانک*ها به ملک، بلوکه و راکد شدن آنها و همچنین قرارگرفتن خارج از چرخه عملیات بانکی شده است.


پس از تملیک، بانک*ها مکلف*اند برای فروش این املاک در چارچوب قوانین و مقررات موجود از طریق مزایده اقدام کنند. باوجود آگهی*های مزایده متعدد، فقدان فرهنگ خرید این املاک در کشور ما، بانک*ها را با معضل بزرگی به نام املاک تملیکی خود مواجه مي*كند که فاقد خریدارند و صرفاً می*توانند منشأ هزینه برای آن ها باشند. تبدیل آنها به سرمایه*های نقدی، موجب جلوگیری از پرداخت هزینه، برگشت منابع ارزشمند و سودآور است. این تبدیل به دو طریق ممكن است؛ از طریق انجام مزایده و فروش، یا از طریق اقاله.


مستندات و شرایط پذيرش درخواست اقاله• سابقاً، بانک*ها بر اساس بخشنامه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ايران و مصوبه شورای عالی بانک*ها، مکلف به پذیرش درخواست اقاله متقاضیانی بودند که دارای کاربری مسکونی باشند. این امر در قبال وصول تمامي مطالبات بانک اعم از اصل، سود و جرائم متعلقه، محقق می*شد. در مورد املاک با کاربري تجاری، اداري، کارگاهی و سایر کاربری*هاي دیگر، اختیار موافقت با درخواست این*گونه متقاضیان حَسب مورد به مدیران عامل یا اعضای هیئت مدیره بانک*ها و به موجب اساسنامه آن ها واگذار شده بود.
• تبصره 2 ماده 8 آيین*نامه نحوه واگذاری دارايی*های غیرضرور بانک*ها مصوب 86/10/30 هيئت وزيران تفاوتی بین کاربری*های مختلف قائل نشده و مقرر كرده است:
«چنانچه قبل از فروش وثايق، مشتري کل مطالبات بانک شامل اصل، سود و جرائم مترتبه را تأمين نمايد، بانک موظف به فک و اعاده وثيقه خواهد بود (اقاله). در اين صورت بانک حق هيچ*گونه تقسيط يا بخشودگی جرائم را نخواهد داشت.»


عملکرد بانک*ها در محاسبه بدهي مشتري در اقاله


تقریباً بانک*ها در اقاله روش يکساني را اعمال مي*كنند. نحوه محاسبه آنها به اين طريق است که فرض مي*کنند ملک تمليک نشده و ميزان بدهي را از زمان پرداخت تسهيلات تا زمان اقاله که زمان تسويه نيز هست به نسبت اصل تا سررسید و به نسبت اصل، سود و خسارات تأخیر متعلقه پس از سررسید محاسبه می كنند؛ خواه ملک پس از تملیک در تصرف مشتری باشد يا نباشد (بدهی فرضی) که در این خصوص موارد ذیل قابل تأمل است:
1. طرفداران این نظریه معتقدند؛ از زمان پرداخت تسهيلات سرمايه بانک به دليل عدم بازپرداخت اقساط و مطالبات بلااستفاده و معطل مانده، بديهی است اين مشتری بايد عواقب اين امر را پذيرفته و خسارات سرمايه معطل*شده بانک را جبران كند.
2. از طرفی ارزش افزوده ناشي از افزايش بهاي مسکن نيز بايستي به حساب و به نفع بانک منظور شود.
3. به نظر می*رسد این ایده با نظام سرمایه*داری و بانکداری کلاسیک تناسب و سنخیت کامل داشته باشد. بجاست که در نظام اقتصادی اسلامی و حقوق ایران نیز این موضوع را بررسی كنیم.

منبع : مطالبات معوق