فاکتورهای بسیار زیادی در نوسانات بازار مسکن و بخصوص املاک تهران نقش دارند میزان عرضه و تقاضا نیز مبتنی بر معیارهای بسیار متفاوتی است چراکه عوامل مختلفی می تواند در میزان تقاضای مردم برای خرید مسکن نقش داشته باشد مهمترین فاکتور در کاهش تقاضا برای خرید مسکن، تورم بی سابقه سالهای اخیر و به سبب ان کاهش قدرت خرید مردم می باشد شناسایی و دسته*بندی مجموعه عوامل «شکل*دهنده نوسانات» در بازار ملک، از «نفوذ» و تسلط عمده «رفتار تقاضا» بر «قیمت مسکن» در مقایسه با تحولات «سمت عرضه» حکایت دارد و در عین حال بیانگر تاثیرپذیری «قوی» این بازار از متغیرهای «بیرونی» اقتصاد از جمله نرخ سود بانکی است. نتایج یک تحقیق دانشگاهی به سرپرستی تیمور رحمانی– دانشیار دانشگاه تهران و پژوهشگر اقتصاد مسکن- درباره ریشه*های افت و خیز شدید قیمت مسکن طی دوره*های رکود و رونق نشان می*دهد: در تهران ریشه تغییرات قیمت مسکن، از «حال و روز بازارهای رقیب» و «اوضاع اقتصاد کلان کشور» تغذیه می*شود که این دو شاخص در قالب 6 مولفه، از مسیر تقاضای مسکن، به قیمت*ها «جهت» داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می*شوند. به گزارش دنیای اقتصاد ، این پژوهش که به سفارش دفتر برنامه*ریزی و اقتصاد مسکن انجام گرفته و در فصلنامه تخصصی معاونت مسکن منعکس شده، حاکی است: طی دست*کم دو دهه گذشته،* سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان*های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم (مثبت) بر نوسانات قیمت ملک تاثیر گذاشته است.6مولفه جهت*ساز قیمت مسکن در پایتخت را «نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» تشکیل می*دهد که صرف نظر از نحوه اثرگذاری مثبت یا معکوس آنها بر بازار ملک، دو مولفه «سطح درآمد سرانه خانوارها» و «نرخ واقعی ارز» به ترتیب بیشترین و کمترین نقش را در نوسانی شدن قیمت مسکن برعهده دارند. با سروسامان بخشیدن به این بخش ها می توان بازار املاک و مسکن را نیز ساماندهی کرد افزایش قابل قبول میزان تسهیلات به عموم افراد و با بازپرداخت های مناسب می تواند در رونق بازار مسکن نقش تعیین کننده ای داشته باشد.از بین مولفه**هایی که تاثیر عکس بر بازار ملک دارد، سایه «نرخ سود» سنگین*تر از دو مولفه دیگر تشخیص داده شده است؛ به این معنا که نوسانات نرخ سود بانکی، بیشتر از نوسانات شاخص بورس و نرخ ارز، بر قیمت مسکن اثر می*گذارد. کاهش نرخ سود بانکی به شکل دستوری و بدون رعایت قاعده بازار چون که بازدهی سپرده*گذاری بلندمدت در بانک*ها (سود مورد انتظار سپرده*گذاران) را کاهش می*دهد، نقدینگی*ها را متوجه بازار ملک که همواره در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایه*گذاران ارائه کرده است، می*کند و در نتیجه باعث افزایش تقاضای سرمایه*ای خرید مسکن و تحریک قیمت در بازار ملک به عنوان بازار جایگزین می*شود. بجای اینکه افراد سرمایه های خود را در بخش املاک سرمایه گذاری کنند با قرار دادن سرمایه خود در بانکها بدون آنکه نگران آینده و تب و تاب بازار املاک باشند، می توانند از سرمایه خود کسب درامد ثابت و مطمئنی داشته باشند و بازار املاک را به حال خود رها کنند تا با رکود خود دست و پا بزند.این تحقیق در شرایط کنونی که معاملات خرید مسکن با قیمت ثابت رو به افزایش است و انتظار رونق غیرتورمی مسکن وجود دارد، کاهش دستوری نرخ سود را در نقش تهدید پنهان مسکن معرفی می*کند. به*طور کلی، نقش این 6 بازیگردان قیمت مسکن به ترتیب اثرگذاری عبارتند از «درآمد سرانه خانوار، سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نرخ سود بانکی، تغییرات شاخص بازار سهام و حجم نقدینگی و نرخ واقعی ارز».محققان در این پژوهش بدون آنکه نقش متغیرهای سمت عرضه مسکن بر قیمت را انکار کنند، عنوان کرده*اند: شاخص*های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص* حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان*های تهران موثر است اما تاثیر مجموعه این شاخص*ها که از سمت عرضه – عامل هفتم – نشات می*گیرد، به مراتب کمتر از مولفه*های 6 گانه موثر بر رفتار تقاضای مسکن است. تحولات سمت عرضه مسکن (ساخت و ساز) به علت آنکه خیلی کند و در طول زمان صورت می*گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه*مدت و میان*مدت سمت تقاضا و به*خصوص معاملات ملک تاثیرگذار نیست. هر چند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تاثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره*هایی باعث بروز جهش شده است اما نقش آن از سایر مولفه*های جهت*ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است بررسی*ها در این باره نشان می*دهد نکته* مستتر در رابطه بین تسهیلات و قیمت مسکن، «میزان تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش مسکن طی سال*های اخیر» است. طبق عرف و نظام رایج در شبکه بانکی بابت توزیع تسهیلات بین بخش*های مختلف، معمولا باید سالی20 درصد از کل تسهیلات بانکی نصیب بخش مسکن شود اما در دهه 80، سهم این بخش به بالاترین سطح یعنی معادل حداقل 25 درصد کل تسهیلات رسید و در حال حاضر طبق آخرین آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از وام*های بانکی به 10 درصد نزول کرده است که پایین*ترین سطح در دوره*های گذشته است. یکی از وظایف اصلی دولت در رونق بخشیدن به بازار املاک می تواند افزایش میزان تسهیلات پرداختی به اقشار جامعه باشد اعطای این تسهیلات در صورتی که بازپرداخت مناسب داشته باشند تاثیر مسقیمی بر میزان افزایش تقاضا برای مسکن خواهند داشت.به این ترتیب، اگرچه اثر مستقیم و مثبت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن، مطابق پژوهش انجام*شده، قابل تایید است اما در شرایط فعلی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است، نمی*توان رابطه گذشته را به دوره کنونی تعمیم داد چرا که در حال حاضر به رغم افزایش مبالغ تسهیلات، هنوز سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، معادل کمتر از نصف یک دهه اخیر است. بنابراین تا زمانی که این سهم به حدنصاب طبیعی دوره*های گذشته -20 درصد- نرسد، بعید است این مولفه اثر آنچنانی بر نوسان قیمت مسکن داشته باشد. با وجودی که در سالهای گذشته قیمت مسکن دهها برابر رشد داشته است اما میزان تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن رشد چندانی نداشته و میزان تسهیلات با قیمت املاک تهران و توان خرید مردم هیچ سنخیتی نداشته و از تناسب خوبی برخوردار نیستند باید خاطرنشان کرد که دولت می تواند افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن به جوانان و با بازپرداخت مناسب به خانه دار شدن انها کمک کند یک جوان با میزان درآمد متوسط هیچگاه نمی تواند اقساط سنگین ماهیانه حدود دومیلیون تومان را پرداخت نماید تقسط تسهیلات مسکن باید متناسب با میزان درامد قشر متوسط رو به پایین جامعه تعیین شود.نکته قابل توجه دیگر این پژوهش، نقش دومنظوره «افزایش درآمد» و «رشد نقدینگی» بر تحریک تقاضای مسکن است. با افزایش درآمد سرانه خانوارها و همچنین رشد نقدینگی، نه تنها نیاز مصرفی برای خرید مسکن از ناحیه تحریک تقاضای بالقوه افزایش پیدا می*کند بلکه از یکسو، میل به پس*انداز در عموم خانوارها زیاد می*شود و از سوی دیگر به*خاطر افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، گرایش به حفظ قدرت خرید در خانوارها بیشتر می*شود بنابراین تقاضای سرمایه*ای خرید ملک نیز فعال می*شود.